ZFRR, fin des ZFU-TE : ce qui change pour les exonérations fiscales zonées en 2026

Les ZFU-TE, c'est fini. Ou presque.

Si vous avez créé votre entreprise dans une Zone Franche Urbaine – Territoire Entrepreneur avant le 31 décembre 2024, vous bénéficiez peut-être encore d'une exonération d'impôt sur les bénéfices. Bonne nouvelle : ce droit acquis est maintenu. Mais depuis le 1er janvier 2026, le dispositif ZFU-TE est officiellement supprimé. Plus aucune nouvelle entreprise ne peut en bénéficier.

Et ce n'est pas qu'un changement de façade. Plusieurs exonérations fiscales annexes liées aux ZFU-TE ont disparu en même temps :

• L'exonération de taxe annuelle sur les bureaux en Île-de-France
• L'exonération de taxe pour la création de bureaux en Île-de-France
• L'exonération de taxe additionnelle sur les surfaces de stationnement en Île-de-France
• L'exonération de taxe annuelle sur les bureaux en Provence-Alpes-Côte d'Azur

Seule l'exonération sur les bénéfices survit, et uniquement pour les entreprises installées avant la date butoir. Autrement dit, si vous envisagez de créer une entreprise dans une ancienne ZFU en 2026, vous n'aurez aucun avantage fiscal lié à la zone. Le quartier peut rester prioritaire dans la politique de la ville, mais le levier fiscal a disparu.

Combien d'entreprises sont encore concernées ?

Difficile d'avoir un chiffre précis pour 2026, mais au dernier décompte (rapport de la Cour des comptes de 2023), environ 35 000 entreprises bénéficiaient encore de l'exonération ZFU sur les bénéfices. Ce nombre diminue chaque année à mesure que les périodes d'exonération arrivent à leur terme. Pour rappel, l'exonération était dégressive : 100 % les 5 premières années, puis 60 %, 40 % et 20 % les trois années suivantes, soit 8 ans au total.

Prenons un exemple. Vous avez créé votre société de consulting en 2019 dans la ZFU de Marseille Nord. Vous avez bénéficié de 5 ans d'exonération totale (2019-2023), puis 60 % en 2024, 40 % en 2025, et 20 % en 2026. En 2027, c'est terminé. Le dispositif s'éteint naturellement pour vous.

Les ZFRR prennent le relais en zone rurale

Pendant que les ZFU-TE s'éteignent en milieu urbain, un nouveau dispositif monte en puissance en zone rurale : les Zones France Ruralités Revitalisation (ZFRR). Créé par la loi de finances pour 2024, ce dispositif remplace les anciennes ZRR (Zones de Revitalisation Rurale) qui avaient fait leur temps.

Le principe reste similaire : offrir des avantages fiscaux aux entreprises qui s'implantent dans des communes rurales en difficulté. Mais le périmètre et les conditions ont évolué.

ZFRR « classique » vs ZFRR+

La loi distingue deux niveaux de zones :

ZFRR classique : exonération d'impôt sur les bénéfices pendant 5 ans (totale), puis dégressive sur 3 ans (75 %, 50 %, 25 %). Le plafond d'exonération est fixé à 50 000 € par période de 12 mois pour un contribuable, majoré de 5 000 € par nouveau salarié embauché à temps plein et domicilié dans la zone.

ZFRR+ : même durée d'exonération, mais le plafond est relevé à 200 000 € sur trois exercices (règle de minimis). Ces zones correspondent aux communes les plus fragiles, généralement celles classées auparavant en ZRR « renforcée ».

Concrètement, la différence entre ZFRR et ZFRR+ tient au niveau de fragilité du territoire et au montant maximal de l'exonération. Si votre commune est classée ZFRR+, vous bénéficiez d'un plafond d'aide plus généreux.

Comment savoir si votre commune est en ZFRR ?

La liste des communes classées en ZFRR et ZFRR+ a été fixée par arrêté du 15 mars 2024. Elle est consultable sur le site de l'Agence Nationale de la Cohésion des Territoires (ANCT). Au total, environ 17 700 communes sont classées en ZFRR, dont 2 100 en ZFRR+. Ça couvre une part significative du territoire rural français.

Attention : ce n'est pas parce que votre commune était en ZRR qu'elle est automatiquement en ZFRR. Le redécoupage a été fait sur la base de nouveaux critères (densité de population, revenu médian, dynamique démographique). Certaines communes ont perdu leur classement, d'autres l'ont gagné. Vérifiez systématiquement.

La nouveauté 2026 : les activités sédentaires enfin éligibles

C'est probablement la nouveauté la plus intéressante de l'année pour les entrepreneurs ruraux. La loi de finances pour 2026 a élargi le dispositif ZFRR aux activités sédentaires créées ou reprises dans les anciennes ZRR.

Qu'est-ce qu'une activité sédentaire ? C'est une activité dont la clientèle est essentiellement locale : boulangerie, coiffeur, garage automobile, restaurant, commerce de proximité. Jusqu'ici, ces activités étaient exclues du dispositif ZFRR car elles ne contribuaient pas directement à « l'attractivité du territoire » au sens de la loi. L'idée étant que les exonérations devaient bénéficier aux entreprises « exportatrices » qui attirent de la richesse de l'extérieur.

Sur le terrain, cette exclusion était vécue comme une injustice. Un boulanger qui s'installe dans un village de 800 habitants contribue autant — sinon plus — à la revitalisation du territoire qu'un consultant en télétravail. Le législateur a fini par l'admettre.

La condition des 25 %

La loi de finances 2026 pose une condition pour les activités sédentaires : l'entreprise doit réaliser au plus 25 % de son chiffre d'affaires en dehors de la zone. C'est une manière de s'assurer que l'activité est bien ancrée localement.

Prenons le cas d'un restaurateur qui ouvre un établissement dans un village classé ZFRR en Ardèche. S'il réalise 90 % de son chiffre d'affaires avec des clients locaux et des touristes qui viennent sur place, il respecte la condition. En revanche, s'il lance une activité de traiteur avec 40 % de son CA réalisé à Valence ou Lyon, il ne sera pas éligible.

Les exonérations sociales : ne les oubliez pas

Les ZFRR ne se limitent pas aux avantages fiscaux. Des exonérations de cotisations sociales patronales sont également prévues pour les embauches réalisées dans ces zones. L'exonération porte sur les cotisations d'assurance maladie, d'allocations familiales et d'assurance vieillesse, dans la limite de 1,5 SMIC.

Pour un salarié embauché au SMIC (1 823,03 € brut/mois en 2026), l'économie mensuelle pour l'employeur peut atteindre 400 à 500 € selon les cas. Sur un an, c'est 5 000 à 6 000 € d'économies par salarié. Pour une petite entreprise qui hésite à embaucher, ce coup de pouce peut faire la différence.

Beaucoup d'entrepreneurs ignorent que ces exonérations sociales se cumulent avec les exonérations fiscales sur les bénéfices. Un artisan qui crée son entreprise en ZFRR et embauche un salarié peut bénéficier à la fois de l'exonération d'impôt sur les bénéfices pendant 8 ans ET de l'exonération de charges sociales pendant 12 mois. Ce n'est pas rien.

Qui est éligible ? Les conditions à remplir

Pour bénéficier de l'exonération ZFRR, votre entreprise doit remplir plusieurs conditions cumulatives :

1. Implantation effective : votre siège social ET votre activité doivent être situés dans une commune classée ZFRR. Un siège social de complaisance ne suffit pas.
2. Taille de l'entreprise : moins de 11 salariés au moment de la création ou de la reprise. Au-delà, l'exonération n'est pas applicable.
3. Régime fiscal réel : les micro-entrepreneurs au régime micro-fiscal ne sont pas éligibles. L'exonération porte sur le bénéfice imposable au régime réel (BIC ou BNC).
4. Activité éligible : les activités bancaires, financières, d'assurance, de gestion ou de location immobilière sont exclues. De même que les activités de pêche maritime.
5. Pas de transfert d'activité : si vous déplacez simplement une activité existante vers une ZFRR pour bénéficier de l'exonération, ça ne passe pas. L'administration fiscale vérifie qu'il s'agit bien d'une création ou d'une reprise, pas d'un « déménagement fiscal ».

Cas pratique : créer une entreprise artisanale en ZFRR en 2026

Sophie, 34 ans, souhaite reprendre une menuiserie dans un village du Cantal classé ZFRR+. Le cédant part à la retraite. Prix de reprise du fonds : 45 000 €. Sophie prévoit un chiffre d'affaires de 120 000 € la première année, avec un bénéfice net estimé à 30 000 €.

Grâce au dispositif ZFRR+ :

• Années 1 à 5 : exonération totale d'impôt sur les bénéfices. Sur un bénéfice de 30 000 €, l'économie d'IS (à 15 %, taux réduit PME) est de 4 500 €/an, soit 22 500 € sur 5 ans.
• Année 6 : exonération à 75 %. Économie : 3 375 €.
• Année 7 : exonération à 50 %. Économie : 2 250 €.
• Année 8 : exonération à 25 %. Économie : 1 125 €.

Économie fiscale totale sur 8 ans : environ 29 250 € (à bénéfice constant). De quoi financer une bonne partie du prix de reprise.

Si Sophie embauche un compagnon menuisier au SMIC, elle bénéficie en plus de l'exonération de charges sociales patronales la première année. Économie supplémentaire : environ 5 500 €.

Au total, les dispositifs zonés lui permettent d'économiser près de 35 000 € sur les premières années. Sur un investissement de 45 000 €, c'est décisif.

Les pièges à éviter

Piège n°1 : ne pas vérifier le classement de sa commune

Le redécoupage ZRR → ZFRR a modifié le périmètre. Certains entrepreneurs se sont installés en pensant être en zone exonérée, alors que leur commune avait perdu le classement. La vérification se fait sur le site de l'ANCT ou en contactant votre CCI/CMA locale.

Piège n°2 : oublier la déclaration spécifique

L'exonération n'est pas automatique. Vous devez la mentionner dans votre déclaration de résultats (formulaire 2031 pour les BIC, 2035 pour les BNC) et joindre l'état de détermination du bénéfice exonéré. Oubliez ce formulaire, et vous perdez le bénéfice de l'exonération pour l'exercice.

Piège n°3 : dépasser le plafond sans le savoir

En ZFRR classique, le plafond est de 50 000 € par période de 12 mois. Si votre bénéfice dépasse ce montant, la fraction excédentaire est imposée normalement. Surveillez ce seuil, surtout si votre activité décolle rapidement.

Mon avis : un dispositif sous-exploité

À mon sens, les ZFRR sont l'un des dispositifs fiscaux les plus avantageux pour les créateurs et repreneurs d'entreprise en 2026, et paradoxalement l'un des moins connus. Les ZFU avaient leur notoriété — elles ont fait l'objet de nombreux reportages et débats. Les ZFRR, elles, passent sous le radar. C'est dommage, car l'enjeu est réel : revitaliser des territoires ruraux en attirant des entrepreneurs qui n'auraient peut-être pas franchi le pas sans l'incitation fiscale.

Si vous envisagez de créer ou reprendre une entreprise dans une commune rurale, renseignez-vous systématiquement sur le classement ZFRR. L'économie fiscale peut se chiffrer en dizaines de milliers d'euros sur la durée du dispositif. Et avec l'extension aux activités sédentaires votée dans la loi de finances 2026, le spectre des bénéficiaires potentiels s'est considérablement élargi.